מחשבון החזר משכנתא ולוח סילוקין

מחשבון החזר משכנתא ולוח סילוקין הוא כלי חינם ואונליין שמחשב את ההחזר החודשי על הלוואה לפי סכום, ריבית שנתית ומספר שנים, ומציג לוח סילוקין מלא שמפרק כל תשלום למרכיב ריבית ולמרכיב קרן. אפשר לבחור בין לוח שפיצר, שבו ההחזר החודשי קבוע, לבין קרן שווה, שבו ההחזר יורד עם השנים. שדה נוסף מאפשר לבדוק כמה חודשים וכמה ריבית חוסכת הפקדה חודשית קבועה על חשבון הקרן.

איך משתמשים במחשבון

המחשבון עובד עם חמישה שדות. סכום ההלוואה הוא הסכום שאתם לוקחים מהבנק, לא מחיר הדירה, כלומר מחיר הדירה פחות ההון העצמי. ריבית שנתית היא הריבית הנקובה על המסלול שאתם בודקים, כפי שהיא מופיעה באישור העקרוני. תקופה בשנים היא אורך ההלוואה, ובישראל היא מוגבלת בדרך כלל לשלושים שנה. שיטת ההחזר קובעת אם ההחזר החודשי יהיה קבוע או יורד. פירעון מוקדם חודשי נוסף הוא שדה אופציונלי, ומי שלא מתכוון להפקיד סכום קבוע מעבר להחזר יכול להשאיר בו אפס.

התוצאה מוצגת בארבעה נתונים. ההחזר החודשי, ובשיטת קרן שווה מוצגים ההחזר הראשון וההחזר האחרון כדי להראות את הטווח. סך התשלומים הוא כל מה שתשלמו לאורך חיי ההלוואה. סך הריבית הוא ההפרש בין סך התשלומים לבין הקרן שלוויתם, כלומר המחיר של הכסף. אורך ההלוואה בפועל מתקצר אוטומטית אם הזנתם פירעון מוקדם חודשי.

מתחת לתוצאה מופיע לוח הסילוקין. כברירת מחדל הוא מוצג בתצוגה שנתית מסוכמת, שורה לכל שנה, כדי שאפשר יהיה לקלוט את התמונה במבט אחד. לחיצה על "תצוגה חודשית" פותחת את הלוח המלא, תשלום אחר תשלום, עם יתרת הקרן אחרי כל חודש. זו התצוגה שכדאי להסתכל בה כשרוצים להבין מה קורה בשנים הראשונות.

שפיצר מול קרן שווה

בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה, אבל ההרכב שלו משתנה. בתחילת הדרך רוב התשלום הולך לריבית ורק חלק קטן מקטין את הקרן, ועם השנים היחס מתהפך. זו הסיבה שאחרי חמש שנים בהלוואה ל-25 שנה יתרת הקרן עדיין גבוהה מאוד ביחס לתחושה של מי ששילם עשרות תשלומים. שפיצר נוח לתזרים, כי הוא מייצר תשלום צפוי וקבוע, ולכן הוא ברירת המחדל כמעט בכל משכנתא בישראל.

בקרן שווה מחלקים את הקרן בחלקים שווים על פני כל התקופה, ומוסיפים לכל תשלום את הריבית על היתרה שנותרה. מכיוון שהיתרה יורדת בקצב קבוע, ההחזר החודשי יורד משנה לשנה. התשלום הראשון גבוה משמעותית מזה של שפיצר, אבל סך הריבית לאורך חיי ההלוואה נמוך יותר, כי הקרן נסגרת מהר יותר. אפשר לראות את הפער בבירור אם מזינים את אותם נתונים ומחליפים בין שתי השיטות במחשבון.

הבחירה בין השתיים אינה שאלה של איזו שיטה עדיפה אלא של יכולת תזרימית. קרן שווה חוסכת כסף למי שיכול לעמוד בהחזר גבוה בשנים הראשונות. שפיצר מתאים למי שההחזר ההתחלתי הוא האילוץ המרכזי שלו, ולמי שמצפה שההכנסה שלו תעלה עם הזמן.

תמהיל משכנתא

משכנתא בישראל כמעט אף פעם אינה הלוואה אחת. היא מורכבת מכמה מסלולים במקביל, וההרכב הזה נקרא תמהיל. מסלול בריבית קבועה לא צמודה נותן ודאות מלאה על ההחזר, ובדרך כלל הריבית בו גבוהה יותר. מסלול צמוד מדד נושא ריבית נקובה נמוכה יותר, אבל הקרן עצמה גדלה לפי מדד המחירים לצרכן, כך שההחזר בפועל עולה. מסלול בריבית משתנה, למשל מסלול הצמוד לריבית הפריים, זז יחד עם ריבית בנק ישראל ויכול להיות זול או יקר בהתאם לתקופה.

המשמעות המעשית היא שכדי לבחון תמהיל שלם צריך להריץ את המחשבון פעם אחת לכל מסלול, עם הסכום והריבית של אותו מסלול, ואז לחבר את ההחזרים. זה גם מסביר למה שתי הצעות עם אותו החזר חודשי כולל יכולות להיות שונות מאוד: אחת יכולה להישען על מסלולים שההחזר בהם ידוע מראש, והשנייה על מסלולים שההחזר בהם עשוי לעלות. הרגישות הזאת קשורה ישירות ליוקר המחיה ולקצב עליית המדד לאורך השנים.

למה ההחזר החודשי אינו המדד היחיד

ההחזר החודשי הוא המספר שרוב הלווים מסתכלים עליו, והוא גם המספר שהכי קל להוריד. הארכת התקופה מקטינה את ההחזר כמעט תמיד, אבל מגדילה את סך הריבית, לפעמים בעשרות אחוזים. לכן כדאי להסתכל על שלושה מספרים יחד: ההחזר החודשי, סך הריבית, ויתרת הקרן אחרי חמש או עשר שנים. השלישי חשוב במיוחד למי שמתכנן למכור או למחזר בטווח הבינוני, כי הוא קובע כמה כסף באמת יישאר בידיים.

שיקול נוסף הוא יחס ההחזר להכנסה. החזר שתופס נתח גדול מדי מההכנסה החודשית לא משאיר מרווח לתקלות, וזה נכון גם כשהמספרים על הנייר נראים אפשריים. חלק מהעניין הוא צרכנות פיננסית בסיסית: להשוות הצעות על אותם נתונים בדיוק, ולא לתת למספר אחד להסתיר את השאר.

פירעון מוקדם חודשי

השדה האופציונלי מוסיף סכום קבוע לכל תשלום, והסכום הזה הולך כולו להקטנת הקרן. התוצאה מוצגת כשני נתונים: בכמה חודשים מתקצרת ההלוואה, וכמה ריבית נחסכת. האפקט חזק במיוחד בשנים הראשונות, כשיתרת הקרן גבוהה, ולכן הפקדה קטנה יחסית בתחילת הדרך שווה הרבה יותר מאותה הפקדה בעשור האחרון. בפועל, פירעון מוקדם עשוי לגרור עמלה בהתאם למסלול ולפער הריביות, והמחשבון אינו מביא אותה בחשבון.

מה המחשבון לא עושה

• אינו מחשב הצמדה למדד המחירים לצרכן. במסלול צמוד הקרן וההחזר עולים עם המדד, וסך התשלומים בפועל יהיה גבוה מהמוצג.
• אינו מטפל בריבית משתנה. הוא מניח ריבית קבועה לכל התקופה, ולכן במסלול פריים או במסלול משתנה כל חמש שנים התוצאה היא תרחיש ולא תחזית.
• אינו כולל ביטוח חיים, ביטוח מבנה, עמלות פתיחת תיק, שמאות או עמלת פירעון מוקדם.
• אינו מחשב תמהיל של כמה מסלולים בבת אחת, ואינו מתייחס לגרייס או לתקופות דחיית תשלום.

הכתוב כאן הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי או ייעוץ מס. לפני החלטה כדאי לבדוק את התנאים המדויקים מול הגורם המלווה.

שאלות נפוצות

למה ההחזר החודשי כמעט לא מקטין את החוב בשנים הראשונות

בלוח שפיצר הריבית מחושבת על היתרה, וכשהיתרה גבוהה רוב התשלום מכסה ריבית. התצוגה החודשית בלוח הסילוקין מראה את זה במדויק.

מה עדיף, לקצר תקופה או להקטין החזר

קיצור תקופה חוסך ריבית, הקטנת החזר משפרת תזרים. אפשר לכמת את שתי האפשרויות במחשבון על ידי שינוי שדה התקופה והשוואת סך הריבית.

האם המחשבון מתאים גם להלוואה שאינה משכנתא

כן. כל הלוואה בהחזר חודשי קבוע או בקרן שווה מתנהגת באותו אופן, כולל הלוואות לרכב או הלוואות עסקיות. ההבדל בין משכנתא להלוואות אחרות הוא בעיקר האורך, הריבית והביטחונות, ולא באופן חישוב לוח הסילוקין. מי שמשווה עלויות של דיור בכלל יכול למצוא רקע נוסף בנושא מחירי דיור.