האם איי.אי.אס החזקות הצליחה להפוך את 2025 לשנת מפנה?

כשנדל"ן, שוק ההון ושערי מטבע נפגשים

שנת 2025 התחילה עבור רבות מחברות הנדל"ן ברוח של חוסר ודאות. הריבית הגבוהה, עליות המחירים במשק והמתח הגיאופוליטי יצרו סביבה מורכבת שדרשה ניהול זהיר וגמישות מחשבתית. על הרקע הזה, איי.אי.אס החזקות פרסמה את דוחותיה האחרונים, והם מציגים תמונה מורכבת אך מעניינת: מצד אחד שיפור מרשים בהכנסות וברווחים, ומצד שני תלות גוברת בביצועי שוק ההון.

הכנסות החברה בתקופה הגיעו ליותר מ־166 מיליון שקל, עלייה ניכרת ביחס לשנים קודמות. חלק מהגידול הזה מיוחס לעלייה בשווי נדל"ן להשקעה בסך של כ־7 מיליון שקל, הנובעת בעיקר מעלייה בדמי שכירות בפארק התעסוקה המרכזי של החברה. עליית השווי הזו מצביעה על כך שהחברה הצליחה לשמור על ביקושים חזקים ועל אינפלציה חיובית בשכר הדירה, אל מול שוק שידע תנודות חריפות.

נתוני תפוסה מלאים ושכירות שעולה לאט אבל בטוח

אם יש נתון אחד שמדבר בעד עצמו, זה שיעור התפוסה. החברה מדווחת על שיעור תפוסה מלא של 100 אחוז מנכסיה להשכרה בתקופה הנסקרת. בעולם שבו משרדים רבים עדיין עומדים ריקים בשל שינויי דפוסי העבודה, זהו הישג יוצא דופן המצביע על איכות הנכסים ועל ניהול אקטיבי של מערך השכירות.

דמי השכירות הממוצעים למ"ר עומדים על 183 עד 216 שקלים לשנה, בהתאם לנכס ולסגמנט. החוזים החדשים שנחתמו בתקופה בולטים אף יותר, עם דמי שכירות ממוצעים של כ־205 שקלים למ"ר. הנתון הזה מספר את הסיפור הגדול: לא רק שהנכסים מלאים, הם גם מושכרים במחירים ההולכים ומטפסים. זהו סימן מובהק לביקוש קשיח ולמיצוב חזק של החברה בשוק.

גם שיעור התשואה בפועל, שנע בטווח של 3.1 עד 3.5 אחוז, ושיעור התשואה המתואם שנע סביב 3.8 עד 4.2 אחוז, מלמדים שהחברה עובדת בשוק מאתגר אך מצליחה להחזיק קו יציב עם תשואות הולכות ומשתפרות בהדרגה.

הכנסות ממימון: כשהשוק דוחף את זה קדימה

הדוחות חושפים מגמה שעשויה להיות חרב פיפיות. לצד שיפור בפעילות הנדל"ן, החברה נהנתה בתקופה מעליות בשוק ההון, מה שהביא לגידול משמעותי ברווחים מהשקעותיה. הכנסות המימון נטו עלו לרמה של מעל 40 מיליון שקל בתקופה, בעיקר עקב עליית ערך ניירות ערך שבהם החברה משקיעה חלק גדול מנזילותה.

העובדה שהחברה בחרה לנתב חלק משמעותי מהנזילות לרכישות ניירות ערך מתבררת כצעד רווחי, לפחות לשנה זו. אך נשאלת השאלה כמה מהתוצאות הללו ניתן לזקוף לשיפור תפעולי אמיתי, וכמה נובע מביצועי השוק שחוו עליות בשל סיום המלחמה והתחזקות האמון הכלכלי.

מצד שני, אסור לזלזל בשורה התחתונה: רווח לפני מסים עלה לרמה של כ־87 מיליון שקל בתקופה, כמעט פי שלושה מהנתון בתקופות מסוימות בשנים קודמות. זהו שיפור משמעותי שמעורר עניין גם בקרב מי שרגילים לבחון לעומק את הביצועים התפעוליים נטו.

תזרים המזומנים: האוויר שהחברה נושמת

אחת הנקודות המרשימות ביותר בדוחות היא קפיצה חדה בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, שהגיע ליותר מ־48 מיליון שקל בתקופה המדווחת, לעומת כ־11 מיליון בלבד בתקופה אחרת שנבחנה בדוח.

העלייה הזו משקפת ניהול מוצלח של לקוחות, ספקים ויתרות זכות, לצד התגברות בפעילות ההשכרה והכנסות מהשקעות. היא גם מעניקה לחברה אוויר תפעולי להמשך השקעה בנדל"ן, ובמידת הצורך גם התמודדות עם עלויות מימון או ירידות עתידיות בשוק ההון.

במקביל, ניתן לראות כי החברה מבצעת רכישות של ניירות ערך בשווי משמעותי, מעל 170 מיליון שקל בתקופה מסוימת שמופיעה בטבלת תזרים ההשקעות. זהו צעד אסטרטגי שמחזק את הרווחים בעת עליות שוק, אך גם חושף את החברה לתנודתיות בעת ירידות.

מאזן חזק והון עצמי הולך וגדל

הדוחות מראים מבנה מאזן יציב. סך ההון המיוחס לבעלי המניות של החברה עומד על מעל 1.63 מיליארד שקל, גידול משמעותי ביחס לשנים קודמות. גם סך המאזן מטפס לרמה של כ־1.97 עד 2 מיליארד שקל, מה שמסמן בגרות עסקית ויציבות פיננסית.

השיפור הזה נובע משילוב של רווחים שוטפים, עליות ערך ושמירה על מבנה הוצאות הדוק יחסית. הוצאות הנהלה וכלליות לדוגמה נעות סביב 8 עד 13 מיליון שקל בתקופות השונות, סכומים תואמים לגודל החברה ולסוג פעילותה.

אז האם כדאי להשקיע במניה?

כמו תמיד, התשובה תלויה במשקיע עצמו. איי.אי.אס החזקות מציגה בדוחות האחרונים שלה שילוב מעניין של פעילות נדל"ן מניב יציבה עם רכיב השקעות פיננסיות שמגבירות את הרווח בתקופות חיוביות בשוק.

מצד אחד:

• שיעור תפוסה מלא

• דמי שכירות בעלייה

• תזרים חיובי מרשים

• מאזן חזק והון עצמי גבוה

מצד שני:

• חלק נכבד מהרווח נובע מביצועי ניירות ערך

• חשיפה בלתי מבוטלת לתנודתיות בשוקי ההון

• תשואות נדל"ן סולידיות יחסית

התמונה הכוללת היא של חברה יציבה, שמנהלת את נכסיה היטב, אך בעת האחרונה תופסת טרמפ גם על עליות בשוק. למשקיע שמחפש יציבות יחסית וסיפור נדל"ני עם מעט פלפל פיננסי, זו בהחלט אופציה מעניינת.

כמובן, כמו תמיד בשוק, סביר שכל הנתונים הללו כבר מגולמים במחיר המניה, אך הדוחות מציגים חברה שניצבת במקום טוב לקראת השנה הבאה, עם תמהיל של נדל"ן יציב והשקעות שמצליחות להניב ערך.