האם סלע קפיטל בדרך להפוך לסיפור ההצלחה השקט של 2025? מה מגלים הדוחות האחרונים

הדו"ח שמוכיח ששמרנות יכולה לנצח

בעולם שבו מרדפים אחרי תשואה מהירה גורמים לעיתים לקריסות רועמות, יש מי שממשיכים לצעוד בדרך שקטה ובטוחה – ומגיעים רחוק. סלע קפיטל נדל"ן, קרן ה-REIT הציבורית, פרסמה את דוחותיה האחרונים לשנת 2025, והמספרים מדברים בעד עצמם: עלייה עקבית ברווחים, תפוסה כמעט מלאה, ודיבידנד שממשיך לזרום בקצב שמרשים גם את המשקיעים הוותיקים ביותר.

החברה, שמחזיקה עשרות נכסים ברחבי הארץ – ממגדלי משרדים ועד מתחמי מסחר ולוגיסטיקה – מצליחה לשמור על יציבות גם בשוק נדל"ן שמתמודד עם ריבית גבוהה ותנודות מחירים. שיעור התפוסה עומד על כ-95%, נתון שממקם אותה בצמרת קרנות ה-REIT בישראל.

היציבות הזו לא מקרית. במשך שנים, סלע קפיטל בונה את עצמה על יסודות של ניהול אחראי, פיזור רחב ומדיניות שמרנית. כשחברות אחרות רודפות אחרי עסקאות מהירות או פרויקטים ספקולטיביים, סלע מתמקדת ביצירת ערך ארוך טווח. לא פלא שהיא נחשבת היום לאחת הדוגמאות הבולטות בישראל לאיך נדל"ן מניב אמור להיראות.

רווחיות עקבית ודיבידנד שממשיך לטפס

אחת הסיבות לכך שסלע קפיטל מושכת תשומת לב היא היכולת שלה לשמור על קצב צמיחה יציב בלי להסתכן יתר על המידה. ברבעונים האחרונים נרשמה עלייה של כ-6% בהכנסות מהשכרה, והרווח הנקי זינק בכ-17% לעומת השנה שעברה. גם מדד ה-FFO – המדד החשוב ביותר למדידת תזרים המזומנים בקרנות נדל"ן – עלה בכמעט 7%.

אבל הנתון שמדליק את עיני המשקיעים הוא הדיבידנד. החברה הודיעה על חלוקה שנתית צפויה של 57 אגורות למניה – גידול קל לעומת השנה הקודמת – מה שמציב את תשואת הדיבידנד סביב 7%. לא מפתיע, אם כן, שהחברה נתפסת כאחת האופציות האטרקטיביות ביותר למשקיע שמחפש תזרים קבוע ויציב.

מאז הקמתה, סלע מקפידה לשמור על מדיניות חלוקה עקבית. היא לא נכנעה ללחצים בשנים של ירידות ולא מיהרה להגדיל את החלוקה בשנים של עליות חדות. הקו הזה – בין אחריות פיננסית לנאמנות למשקיעים – הוא כנראה סוד הקסם שלה.

ניהול זהיר גם כשהשוק סוער

בעוד חברות נדל"ן אחרות נאבקות במימון מחדש של חובות, סלע קפיטל נהנית מפרופיל חוב נמוך ומהחזקת נכסים שאינם משועבדים כלל. עלות הריבית האפקטיבית של החוב שלה נותרה קרובה ל-2% בלבד – הישג יוצא דופן בשוק שבו הריבית הבסיסית נעה סביב 4%.

היחס בין החוב להון עומד על קצת יותר מ-50%, נתון שממחיש את הזהירות המובנית בניהול החברה. מי שמכיר את סלע יודע שמדובר במדיניות שמרנית שהוכיחה את עצמה פעם אחר פעם – לא רודפים אחרי עסקאות נוצצות, אלא בוחרים נכסים איכותיים במיקומים חזקים, ושומרים על יציבות תזרימית כמעט נדירה בענף.

הגישה הזו גם מעניקה לחברה גמישות תפעולית. כשהשוק מתכווץ, היא יכולה לבחור לרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים; וכשהשוק גואה, היא פשוט נהנית מעליית ערך טבעית. במילים אחרות – סלע קפיטל מצליחה להרוויח גם כשהרוח נגדית.

פיזור שמספק שקט נפשי

התיק של סלע קפיטל כולל עשרות נכסים מניבים – מבתי משרדים במרכזי הערים ועד מבני תעשייה ולוגיסטיקה בפריפריה. החברה נהנית מהכנסות מיותר מ-500 שוכרים, כך שאף שוכר בודד אינו מהווה סיכון מהותי.

השילוב הזה – של פיזור גיאוגרפי וענפי – הוא אחד הגורמים המרכזיים ליכולת של סלע לשמור על יציבות גם בזמנים של האטה. בנוסף, הצמדת חוזי השכירות למדד המחירים לצרכן מבטיחה שההכנסות ימשיכו לעלות גם בתקופות אינפלציוניות, מה שמחזק עוד יותר את עמידותה.

נכסי החברה פרוסים כמעט בכל אזור גיאוגרפי חשוב בישראל, עם דגש על מרכז הארץ אך גם נוכחות הולכת וגדלה באזורי תעשייה מתפתחים. בכך סלע מצליחה ליהנות גם מהביקוש הגובר לשטחי מסחר ולוגיסטיקה וגם מהשיפור המתמשך בשוק המשרדים לאחר תקופת הקורונה.

כשהזהירות משתלמת – הציפיות לשנה הקרובה

הנהלת החברה עדכנה כלפי מעלה את תחזיותיה לשנה הקרובה: ה-NOI (הרווח התפעולי הנקי) צפוי לעמוד על כ-355 מיליון שקל, וה-FFO צפוי להתקרב לרמה של 253 מיליון שקל. מדובר בתחזית שמרנית אך מעודדת, המעידה שהחברה מאמינה בעצמה ובשוק המקומי גם בעידן של ריבית גבוהה.

במקביל, סלע ממשיכה להשקיע בשדרוג נכסיה הקיימים – לא בריצה אחר פרויקטים חדשים עתירי סיכון, אלא בשיפור מתמיד של מה שכבר יש לה. גישה זו מייצרת ערך אמיתי לאורך זמן, בלי תלות בגאות או בשפל מחזוריים.

אם נוסיף לכך את העובדה שכל נכסי החברה אינם משועבדים, הרי שמדובר באחת מחברות הנדל"ן הבודדות בישראל שיכולות להתמודד בקלות יחסית עם טלטלות בשווקים. זה אולי לא נוצץ, אבל זו בדיוק הנוסחה להצלחה מתמשכת.

ומה לגבי המניה?

מניית סלע קפיטל נכללת במדדים המובילים בבורסה – ת"א-125 ות"א-נדל"ן – והיא נהנית מסחירות גבוהה יחסית. בשוק שבו רבים מהשחקנים סובלים מתנודתיות קיצונית, סלע מצליחה לשמור על קו מגמה יציב, עם נטייה מתונה כלפי מעלה.

האם כדאי להשקיע בה? התשובה הפשוטה היא שכן – כל עוד מבינים מה מחפשים. מדובר במניה שמיועדת למשקיעים שמעריכים יציבות, תזרים קבוע ודיבידנד נדיב יותר מאשר "אקזיט" מהיר. סביר כמובן שכל אלה כבר מגולמים במחיר המניה, אך הדוחות האחרונים רק מחזקים את ההרגשה שסלע קפיטל היא עוגן בטוח בשוק סוער.

משקיע שמחפש רווח מהיר אולי יעדיף חברות אחרות עם פוטנציאל ספקולטיבי גבוה יותר, אך מי שמחפש תשואה שקטה לאורך זמן ימצא בסלע בחירה כמעט אידיאלית. היא אינה מבטיחה הפתעות – אלא דווקא את ההפך: שקט כלכלי, וזה בדיוק מה שרבים מחפשים בימים של תנודתיות.

סיכום: סלע בשמה ובמהותה

בעידן שבו המילה "שמרנות" הפכה כמעט למילת גנאי, סלע קפיטל מוכיחה שאפשר לבנות הצלחה בדיוק בזכותה. זו חברה שלא מחפשת כותרות, לא רודפת אחרי טרנדים – פשוט עובדת בשקט, צוברת נכסים איכותיים, ומחלקת למשקיעים את הפירות.

הדו"ח האחרון רק מאשר את מה שהשוק כבר יודע: סלע קפיטל היא אחת הדוגמאות המובהקות לכך שגישה יציבה ועקבית יכולה להניב תשואה נאה לאורך זמן. לא פלא שהשם שלה הפך לסמל של ביטחון – ולא רק במובן המטאפורי.

ואם יש לקח אחד שאפשר לקחת מהדו"ח האחרון, הוא פשוט: לפעמים, כדי לנצח בשוק ההון, צריך לדעת מתי לא לרדוף אחרי הכותרות. סלע קפיטל היא ההוכחה לכך שבשקט, בעקביות ובזהירות – אפשר להרוויח ובגדול.